РУС ENG
+7 (495)983 0959
+7 (843)207 0259

Анна Шлапакова
Директор, MRICS, CCIM
anna@euroexpert.ru


Безусловное качество

отчетов об оценке и обоснованная стоимость - наша главная задача. Бренд «Евроэксперт» - это:

- многоуровневая система контроля качества

- отчеты по Международным стандартам оценки и Стандартам оценки RICS

- признание отчетов ведущими российскими и зарубежными банками и инвесторами

- соответствие отчетов требованиям СРО оценщиков, гарантирующее положительное заключение СРО

Оценка и стоимостное консультирование

Ключевым показателем оценки является стоимость. Для нас это не просто цифры.

Стоимость – часть любой сделки.
  Стоимость – основа бизнес-решений.
    Стоимость – критерий эффективности.
      Создание стоимости – стратегическая цель.

Мы не просто рассчитываем, мы анализируем, исследуем и обосновываем, мы знаем стоимость.

Команда «Евроэксперт» имеет опыт оценки различных объектов. Объектами, формирующими наш портфель оценки, являются:

Бизнес/Доли в бизнесе/Капитал компании

Стоимость бизнеса (капитала компании) формируется за счет основной операционной деятельности и стоимости неоперационных активов.

При оценке бизнеса прогнозируются денежные потоки, которые будут получены от его функционирования (доходный подход), оцениваются чистые инвестиции в активы бизнеса за вычетом обязательств (затратный подход), а также анализируются данные фондового рынка и рынка M&A (сравнительный подход).

Стоимость бизнеса, таким образом, зависит от нескольких основных факторов:

  • С позиции доходов - от прогнозов деятельности – ожидаемых денежных потоков бизнеса в будущем, и рисков, связанных с получением этих денежных потоков.
  • С позиции сравнительного подхода - от конъюнктуры рынков капитала – фондового и M&A, которые отражают текущую оценку и ожидания инвесторов в отношении подобных бизнесов, а также влияют на стоимость привлечения капитала.
  • С позиции затратного подхода - от реализованных инвестиций в бизнес – стоимости на дату оценки суммарных активов, в том числе нематериальных, и источников их финансирования - стоимости долга и его эквивалентов.

На выбор подходов к оценке влияет специфика и история деятельности оцениваемого бизнеса, цель оценки, вид стоимости.

Основными блоками информации, необходимой для оценки, являются:

  • Общая информация о бизнесе, учредительные документы.
  • Финансовая отчетность за последние несколько лет и на последнюю отчетную дату, отчеты к собранию акционеров, расшифровки основных статей баланса и отчета о прибылях и убытках.
  • Информация о ценных активах – правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, техническая информация, контракты и спецификации по оборудованию, земле, зданиям, сооружениям.
  • Бизнес-планы компании, прогнозы деятельности.

Имущественные комплексы

В ходе оценки имущественного комплекса прогнозируются доходы, которые будут получены от его функционирования (доходный подход), анализируются данные соответствующего сегмента рынка о ценах на подобные объекты (сравнительный подход), а также может быть проанализирован рыночный уровень затрат на создание подобного комплекса (затратный подход).

Стоимость имущественного комплекса зависит от нескольких основных факторов:

  • От характеристик комплекса - назначения, расположения, состава и состояния активов, формирующих комплекс.
  • С позиции доходов – от ожидаемых доходов от эксплуатации комплекса и рисков, связанных с получением этих доходов.
  • С позиции сравнительного подхода - от цен на сопоставимые комплексы на рынке.
  • С позиции затратного подхода - от суммы инвестиций, которые потребовались бы для создания подобного имущественного комплекса на дату оценки с учетом накопленного износа и устаревания.

На выбор подходов к оценке влияют цель и назначение оценки, характеристики комплекса, состояние соответствующего сегмента рынка.

Основными блоками информации, необходимой для оценки, являются:

  • Перечень активов – земельных участков, зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений и передаточных средств, машин, оборудования и транспортных средств, формирующих имущественный комплекс.
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на активы, техническая информация, контракты и спецификации, сведения о наличии обременений.
  • Информация о действующем на базе оцениваемого имущества бизнесе - финансовая отчетность за последние несколько лет, описание технологических и бизнес-процессов и пр.

Коммерческая недвижимость

Для получения стоимости объекта недвижимости анализируются потенциальные доходы от его эксплуатации (доходный подход); суммарные инвестиции на создание объекта, которые включают стоимость земельного участка и величину потенциальных затрат на строительство, скорректированных на величину накопленного износа на дату оценки (затратный подход); а также цены на сопоставимые объекты на рынке недвижимости (сравнительный подход).

На стоимость недвижимости может влиять несколько основных факторов:

  • С позиции доходов - прогноз доходов от аренды объекта и рисков, связанных с получением этих доходов.
  • С позиции затратного подхода – стоимость земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, и сумма затрат на строительство объекта в ценах на дату оценки с учетом накопленного совокупного износа.
  • С позиции сравнительного подхода на стоимость влияет конъюнктура рынка недвижимости, в частности, цены аналогичных объектов недвижимости.

На выбор подходов к оценке влияют цель оценки, тип и назначение объекта недвижимости, наиболее эффективное использование, состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Основными блоками информации, необходимой для оценки, являются:

  • Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на здания, сооружения, земельный участок.
  • Паспорт БТИ, поэтажные планы, экспликации.
  • Выписки из ЕГРП, в том числе на земельные участки, подробная информация об обременениях.

Земельные участки

Для оценки земельного участка анализируются цены на участки, сопоставимые по основным характеристикам с оцениваемым (сравнительный подход). Если земельный участок является вкладом в реализацию инвестиционного проекта, анализируются общий объем капиталовложений, необходимый для реализации проекта, и доходы, которые будут получены в результате девелопмента (доходный подход). Для некоторых категорий земель может проводиться анализ рентных доходов, а также доходов от эксплуатации земель.

На стоимость земельных участков может влиять несколько основных факторов:

  • С позиции сравнительного подхода – характеристики объекта - расположение, назначение, площадь, наличие коммуникаций, а также цены аналогичных земельных участков на рынке.
  • С позиции доходов – предполагаемая сумма инвестиций на застройку земельного участка, ожидаемые доходы от эксплуатации объекта недвижимости и риски, связанные с реализацией инвестиционного проекта.

На выбор подходов к оценке влияет цель и назначение оценки, характеристики земельного участка, перспективы его развития.

В числе основных источников информации, предоставляемой заказчиком для оценки земли, можно назвать:

  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, информация о величине платежей за землю (земельный налог, арендная плата).

Машины, оборудование, производственные линии

Оборудование, производственные линии и установки, техника могут выступать в качестве отдельно взятых объектов оценки, а также в качестве части совокупного перечня основных средств компании.

В рамках оценки машин и оборудования анализируются данные первичного и вторичного рынка этих активов (сравнительный и затратный подходы). По специализированным активам анализируются ретроспективные ценовые данные и величина совокупного износа (затратный подход). По некоторым типам активов могут быть проанализированы доходы, которые будут получены напрямую от объекта оценки или при его консолидации с другими активами (доходный подход).

На выбор подходов к оценке влияет цель и назначение оценки, характеристики активов.

Для оценки машин и оборудования предоставляется следующая основная информация:
  • контракты на поставку, акты ввода в эксплуатацию, описание основных параметров оборудования (наименование, производитель, год выпуска, сроки службы, остаточная стоимость и др.).

Нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности

Для оценки нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности (НМА и ОИС) часто используется доходный подход, который основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования объекта. Стоимость нематериального актива зависит от доходов или экономических эффектов, которые возникают в результате его использования, а также рисков получения этих доходов.

Реже для оценки НМА и ОИС применяется затратный подход, который основан на определении затрат, необходимых для создания объекта оценки с учетом его морального и экономического устаревания.

При наличии активного рынка нематериальных активов для оценки может быть применен сравнительный подход, в рамках которого стоимость базируется на ценах сделок с аналогичными активами с учетом корректировок на различия между оцениваемыми объектами и их аналогами.

Для оценки нематериальных активов в общем случае предоставляется следующая информация:
  • правоустанавливающие документы, затраты на регистрацию и поддержание правоустанавливающих документов, затраты на разработку, информация о предполагаемом экономическом эффекте.

Финансовые активы

Права требования

Наша компания является консультантом банков и ГК «Агентство по страхованию вкладов» при работе с проблемной задолженностью, проводя юридический и стоимостной анализ прав требования банков по кредитным договорам/соглашениям.

Стоимость права требования задолженности является результатом анализа нескольких основных факторов - суммы задолженности (включая проценты, штрафы, пени, неустойки), юридических рисков (например, признание договоров недействительными), финансового состояния должника, обеспечения и его влияния на стоимость.

Мы также имеем значительный опыт оценки прав требования дебиторской задолженности, прав требования по инвестиционным договорам и по договорам соинвестирования строительства объектов недвижимости.

На стоимость прав требования по инвестиционным договорам (договорам соинвестирования) влияют характеристики объекта инвестирования – назначение, расположение, технические параметры и объемно-планировочные решения, общий срок реализации проекта, стадия готовности, условия инвестиционного договора/договора соинвестирования.

Паи

Являясь официальным оценщиком паевых инвестиционных фондов, мы имеем опыт оценки имущества и паев ЗПИФов.

Оценка рыночной стоимости паев ЗПИФ производится на основании расчета стоимости чистых активов фонда. Стоимость чистых активов ЗПИФ определяется как разница между рыночной стоимостью активов этого фонда и величиной обязательств, подлежащих исполнению за счет указанных активов, на момент определения стоимости чистых активов.

Для оценки паев ЗПИФов требуется следующая основная информация:
  • баланс, расшифровки статей баланса на дату оценки, правоустанавливающие и технические документы на имущество ЗПИФа, например, на объекты недвижимого имущества – вся информация, необходимая для проведения оценки недвижимости.

Оценка может быть обязательной – когда она проводится в соответствии с требованиями законодательных актов, и инициативной - по собственной инициативе заказчика.

Обязательная оценка

Согласно требованиям нормативно-законодательных актов проведение оценки является обязательным в следующих основных случаях:

Внесение имущества в уставный капитал

Согласно ст. 34 Федерального закона № 208-ФЗ от 26.12.1995 «Об акционерных обществах», при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик.

Согласно ст. 15 Федерального закона № 14-ФЗ от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью», если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик.

Выкуп акций обществом

Согласно ст. 75 Федерального закона № 208-ФЗ от 26.12.1995 «Об акционерных обществах», в случаях, когда акционеры - владельцы голосующих акций реализуют право требовать выкупа принадлежащих им акций, выкуп акций осуществляется обществом по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком.

Согласно ст. 77 Федерального закона № 208-ФЗ от 26.12.1995 «Об акционерных обществах», привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

Реализация имущества должника судебными приставами-исполнителями

Согласно статье 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»:

  1. Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
  2. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:
    1. недвижимого имущества;
    2. ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);
    3. имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);
    4. драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
    5. коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;
    6. предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
    7. вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.
  3. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества.

Реализация заложенного имущества

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно (если иное не установлено федеральным законом) при обращении взыскания на:

  1. право аренды недвижимого имущества;
  2. права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве;
  3. недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

Согласно статье 28.2 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге», при продаже заложенного движимого имущества на торгах привлечение оценщика обязательно, если заложенным имуществом являются:

  1. ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг;
  2. имущественные права;
  3. драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;
  4. коллекционные денежные знаки в рублях, в иностранной валюте;
  5. предметы, имеющие значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  6. иное имущество, оценка которого по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей.

Статья 28.4 этого закона устанавливает также, что цена реализации заложенного движимого имущества по договору комиссии устанавливается в размере, не меньшем указанной в отчете оценщика рыночной стоимости имущества.

В соответствии со статьей 27.3 Федерального закона от 22.04.1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением, подлежит оценке оценщиком.

Сделки с государственным имуществом

Согласно ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости данных объектов в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании данных объектов в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении данных объектов;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Реализация в рамках процедур банкротства

Согласно Федеральному закону № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)»:

  • начальная цена продажи предприятия должника определяется на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика;
  • для оценки имущества должника в ходе конкурсного производства управляющий обязан привлечь оценщика

Подтверждение стоимости имущества инвестиционных фондов

Согласно статье 37 Федерального закона от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду или составляющего паевой инвестиционный фонд, осуществляется оценщиком.

Оценка имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Инициативная оценка

Оценка для целей залога

Оценка для целей залога предполагает расчет стоимости предмета залога, который выступит обеспечением по кредиту. Наша компания имеет опыт долгосрочного сотрудничества с крупнейшими банками, все отчеты об оценке для целей залога выполняются с учетом соответствующих требований банков.

Мы ведем активную научно-методическую работу в Комитете по оценочной деятельности Ассоциации российских банков и являемся соавторами основных документов, регламентирующих процедуру оценки для целей залога:

  • Методические рекомендации АРБ по оценке АЗС для целей залога.
  • Методические рекомендации АРБ «Оценка имущественных активов для целей залога. Оценка недвижимого, движимого имущества, бизнеса для целей залога».

Все отчеты об оценке для целей залога соответствуют также требованиям:

  • Международных стандартов оценки IVS 310 Valuations of Real Property Interests for Secured Lending.
  • RICS Valuation – Professional Standards App. 5 Valuations for commercial secured lending.

Сделки купли-продажи

Оценка для целей купли-продажи проводится на базе рыночной стоимости и предполагает расчет вероятных цен, которые могут быть получены на свободном и открытом рынке.

Расчет стоимости содержит допущения о рыночных условиях функционирования актива – с исключением влияния зависимости от текущего собственника (принцип stand alone). Все факторы, которые могли оказывать влияние в рамках действующего бизнеса во владении текущего собственника или под управлением существующего менеджмента, исключаются.

Стоимость движимого имущества основана на допущении о его демонтаже и продаже на вторичном рынке; важным фактором стоимости будет являться агрегированность активов – анализ совокупности активов как единого комплекса или оценка каждого актива независимо от группы.

Составление финансовой отчетности

Целый ряд Международных стандартов оценки предполагает проведение оценки - IFRS 3 Объединение бизнеса, IAS 16 Основные средства, IAS 36 Обесценение активов и др.

Оценка для целей определения учетной суммы предполагает расчет справедливой стоимости активов. При этом расчет справедливой стоимости для целей МСФО регламентируется IFRS 13 Fair Value Measurement, который принят в мае 2011 года и вступает в действие с 2013 года.

При этом справедливая стоимость в контексте Международных стандартов оценки принципиально отличается от справедливой стоимости в контексте МСФО:

  • Отличаются определения в МСО и МСФО.
  • Определение МСФО концептуально совпадает с рыночной стоимостью. Т.е. с практической точки зрения рыночная стоимость в МСО удовлетворяет требованиям справедливой стоимости в МСФО.
  • Для целей, не связанных с составлением финансовой отчетности, должно быть проведено различие между справедливой и рыночной стоимостью.

Дополнительная эмиссия

Для целей размещения дополнительной эмиссии акций может проводиться оценка рыночной стоимости акций. Оценка проводится без учета в денежных потоках эмитента дополнительного капитала, привлеченного в ходе размещения дополнительной эмиссии. Также учитывается способ размещения – закрытая или открытая подписка. Если акции дополнительной эмиссии оплачиваются неденежными средствами, потребуется также оценка эквивалента обмена.

Реструктуризация активов и капитала

Оценка в системе реструктуризации компании играет ключевую роль, т.к. конечная цель реструктуризации – прирост стоимости капитала.

Для анализа эффекта реструктуризации сравниваются два уровня стоимости: рыночная стоимость компании «как есть» и итоговая стоимость компании в результате реструктуризации. Однако в рамках реструктуризация требуется проведение не только оценки бизнеса, но также активов и обязательств.

В процессе реструктуризации выявляются внутренние резервы роста стоимости компании, выделяются неоперационные, избыточные активы, оптимизируются схемы привлечения и финансирования активов, ведется работа по снижению затрат на привлечение капитала и повышению рентабельности капитала.

Проведение оценки предполагают корпоративные процедуры, приводящие к изменению структуры капитала, - конвертация акций, переход на единую акцию (консолидация), выкуп акций, выпуск облигаций, привлечение заемного финансирования.

Страхование

Оценка в страховании может потребоваться для определения страховой суммы, которая не должна превышать действительную стоимость (страховую стоимость).

Специфика оценки для целей страхования заключается в том, что в стоимости не учитываются такие факторы рыночной стоимости как доходность, ликвидность объекта или внешнее обесценение. Стоимость формируется на основе анализа потенциальных капиталовложений на замещение объекта, при этом не учитывается стоимость элементов, которым не будет нанесен ущерб в результате страхового случая (например, земельного участка при страховании на случай пожара).

Если при оценке рыночной стоимости оценщик может использовать все три подхода - затратный, сравнительный и доходный, - то оценка для целей страхования выполняется преимущественно с использованием затратного подхода, в ходе которого анализируются затраты на строительство объекта, его отделку и оборудование.

Стоимостное консультирование

Стоимостное консультирование - комплекс консультационных услуг, направленных на определение стоимости оцениваемого объекта по требованиям и стандартам, отличным от Федеральных стандартов оценки, действующих на территории Российской Федерации, а также на реализацию иных целей и задач, связанных с принятием управленческих решений.

  • Оценка стоимости для проведения процедур, требуемых IFRS (МСФО) и US GAAP:
  • Анализ добавленной стоимости
  • Мониторинг стоимости
  • Прогноз стоимости активов
  • Анализ возможных диапазонов стоимости имущества
  • Рецензирование отчетов об оценке
  • Судебная оценочная экспертиза