Оценка дилерских центров (автосалонов)

Автосалоны как объекты недвижимости имеют относительно специализированное назначение: здания автосалонов почти всегда возводятся под конкретного заказчика и конкретный бренд. В связи с этим круг потенциальных покупателей подобных объектов достаточно ограничен: для использования автосалона под другой бренд или универсальное торговое назначение требуется проведение ремонта/реконструкции. Соответственно, такие объекты характеризуются более низкой ликвидностью по сравнению с универсальными торговыми объектами.

Есть несколько важных параметров, которые существенно влияют на стоимость объектов и которые необходимо учитывать при оценке автосалонов:

1. Как правило, в состав объекта оценки также входят такие здания, как котельные, трансформаторные подстанции, водозаборные узлы, здания очистки хозяйственно-бытовых стоков и т.п. Данные объекты имеют вспомогательно-техническое назначение и обеспечивают функционирование основных объектов – зданий автосалонов, сервисных зданий, паркингов. Они могут как представлять собой отдельно стоящие здания на территории, так и отсутствовать, в случае если коммуникационные системы являются централизованными. По сути, это объекты вспомогательно-технического назначения, обеспечивающие нормальное и полноценное функционирование основных зданий.

2. На престижность местоположения автосалонов оказывают влияние удобство расположения в черте города, степень развитости инфраструктуры района расположения, локальное расположение объекта относительно крупных автомагистралей, наличие удобного подъезда, характеристика окружающей застройки. Иными словами, расположение объекта в том или ином административном округе само по себе не является самостоятельным ценообразующим фактором, т.к. объекты, расположенные в одном административном округе, но при этом имеющие различные вышеуказанные характеристики, могут существенно отличаться по стоимости.

3. Расположение относительно линии домов является важным ценообразующим фактором для автосалонов. Расположение на первой линии крупной магистрали обеспечивает хорошую визуализацию объекта и рекламных вывесок с дороги, эффективную рекламу автосалона и больший поток клиентов. Данные факторы обуславливают повышенную инвестиционную привлекательность автосалонов, имеющих прямую видимость с первых линий крупных улиц.

4. Фактор этажности и наличия подземной части не оказывает столь существенного влияния на стоимость, как, например, для офисной или торговой недвижимости. Это связано с тем, что в подземной части, как правило, располагаются сервисно-технические и вспомогательные помещения, реже паркинг, для которых этаж расположения не играет существенной роли. В случае отсутствия подземной части данные помещения располагаются на надземных этажах автосалонов, уменьшая тем самым площадь наземных этажей, пригодную для размещения офисно-торговой части.

5. В состав помещений дилерского центра, как правило, входят торговые помещения (шоу-рум), офисные помещения, складские помещения и помещения сервисного обслуживания и ремонта. Укрупненно площадь дилерского центра можно разделить на офисно-торговую и сервисно-складскую. Техническое обслуживание является сопутствующей услугой бизнеса по продаже автомобилей, это обуславливает вспомогательно-техническое назначение сервисно-складских площадей автосалона. Как правило, сервисно-складская зона характеризуется отсутствием коммерческих площадей, пониженными требованиями к внутренней отделке.

Офисно-торговая часть занимает 20-60% общей площади большинства автосалонов, сервисно-складская – 40-80%. Несмотря на то, что офисно-торговая часть, как правило, занимает меньшую площадь, в некоторых объектах может быть обратная ситуация. Также стоит отметить, что конструктивные и планировочные решения современных зданий автосалонов позволяют переоборудовать сервисно-складские площади под офисно-торговые площади и наоборот.

6. Анализ уровня обеспеченности земельным участком

Практически у всех современных автосалонов имеется прилегающая территория – незастроенный земельный участок, который используется для размещения и хранения автомобилей на продажу, организации парковки, благоустройства, обеспечения подъезда к зданиям автосалонов и проезда к сервисно-технической зоне. Ценность и полезность свободной площади земельных участков заключается в основном в возможности хранения, размещения новых автомобилей и паркинга. Таким образом, поправка по данному параметру в большинстве случаев не вводится, ввиду наличия у всех современных объектов достаточной прилегающей территории.

Для объектов, имеющих значительно больший земельный участок, данный фактор нуждается в дополнительном анализе для оценки возможного влияния на стоимость.

Также на рынке встречаются предложения по продаже автосалонов, обеспеченных земельным участком в пределах площади застройки и необходимым подъездом, без прилегающей территории для паркинга, однако подобные предложения носят единичный характер и в качестве аналогов при расчете стоимости используются крайне редко. При этом, в случае их использования в качестве аналогов, обязательно должно анализироваться наличие достаточного количества парковочных мест в самом здании автосалона либо наличие общественных паркингов в непосредственной близости.

В оценочной практике встречаются случаи, когда автосалон обеспечен слишком большим прилегающим земельным участком, и при этом на нем возможно размещение только паркинга либо благоустройства, а строительство новых объектов запрещено. Фактически же вместимость паркинга на данном земельном участке избыточная для существующего здания дилерского центра и имеет невысокую полезность при высоких затратах на содержание и уплату налогов/аренды.

В этой ситуации положительное влияние на привлекательность такого объекта данный земельный участок будет оказывать только в случае, если потенциальный покупатель испытывает необходимость в таком участке, например для размещения зоны хранения автомобилей сетевого автодилера, организации площадки для складирования и хранения, организации дополнительного бизнеса по сдаче в аренду парковочных мест и т.д. Иными словами, такой объект имеет более ограниченное количество потенциальных покупателей, т.к. для большинства покупателей данный земельный участок будет излишним, генерирующим только дополнительные расходы.

7. Наличие оборудования

В большинстве случаев объекты продаются вместе с оборудованием, которое чаще всего является неотделимыми улучшениями автосалонов. При проведении оценки необходим детальный анализ состава имущества объекта оценки и объектов-аналогов для корректного сравнения и учета различий по данному параметру (при их наличии).

При анализе предложений по продаже оборудование автосалонов/дилерских центров можно условно разделить на 2 группы:

• оборудование, наиболее часто включаемое в состав реализуемого имущества при продаже автосалона;
• оборудование, демонтируемое при продаже и реализуемое за отдельную плату.

Для того, чтобы определить тип и состав оборудования, которое, как правило, реализуется вместе с объектами недвижимости, и оборудование, которое демонтируется при продаже и продается отдельно, нами было произведено дополнительное исследование рынка продаж автосалонов (дилерских центров), расположенных в Москве и Московской области.

В рамках данного исследования был произведен анализ предложений по продаже объектов на предмет наличия и состава оборудования и неотделимых улучшений, передаваемых покупателю при продаже объекта.

Стоит отметить, что в рамках анализа в выборку включались предложения по продаже современных автосалонов/дилерских центров, обладающих необходимыми инженерными коммуникациями, соответствующей планировкой (витринное остекление, высокие потолки, большие пространства на фасаде для размещения рекламы и брендовой отделки и т.п.), наличием специализированных улучшений, необходимых для размещения бизнеса по продаже и сервисному сопровождению автомобилей, недавно построенные или полностью реконструированные здания. Здания низкого класса или универсальные здания торгово-выставочного назначения в выборку не включались.

В рамках анализа было произведено интервьюирование продавцов объектов или их представителей (риелторов, агентов и т.п.). Вся информация об объектах и их характеристиках и условиях продажи была получена устно, а также из текста объявлений, представленных в открытых источниках, фотографий объектов. Осмотр предлагаемых к продаже объектов не производился.

В таблице ниже приведены предложения по продаже, по которым была получена наиболее полная информация о необходимых характеристиках и параметрах сравнения, на основании которых были сформирован выводы.

Знаком «+» отмечено оборудование, включаемое в состав реализуемого имущества при продаже объекта.
Знаком «-» отмечено оборудование, отсутствующее на объекте или демонтируемое при продаже объекта и реализуемое за отдельную плату.
Знаком «+/-» отмечено оборудование, дополнительный комментарий по которому приведен после таблицы.

По результатам анализа были сделаны выводы о наиболее типичных условиях продажи автосалонов/дилерских центров в части включения в цену продажи оборудования и неотделимых улучшений. Выводы приведены в таблице ниже.

Учитывая сделанные по результатам анализа выводы, наиболее часто в цену предложения при реализации автосалонов/дилерских центров включаются различные системы и конструкции, которые по сути являются в большей степени неотделимыми улучшениями и необходимы для полноценного функционирования работы автосалона.

Дополнительно же оплачивается и не включается в цену предложения по продаже объектов оборудование автомоек, сервисных центров и мастерских, а также зоны общепита.

В случае выявления различий по данному параметру между объектом оценки и аналогами, необходим тщательный анализ состава неотделимых улучшений объекта оценки и аналогов для введения соответствующих корректировок.

В современных реалиях рынка коммерческой недвижимости у оценщиков практически никогда нет возможности получить от продавцов всю необходимую информацию об аналогах и их характеристиках. Продавцы и их представители редко готовы предоставлять полную информацию об объектах и особенно специфичную информацию, значительно влияющую на стоимость (состав улучшений и оборудования), только в случае подтвержденной реальной заинтересованности потенциального покупателя: во время личной встречи или в ответ на официальные запрос от юрлица-покупателя.

Оценщику необходимо учитывать все описанные выше обстоятельства при проведении оценки, а пользователю отчета – при анализе и использовании полученного результата.