В этой связи оценка специализированного имущественного комплекса, как правило, проводится с применением затратного подхода и определением экономического устаревания (внешнего износа) специализированного имущества. Внешний износ рассчитывается путем проведения теста на обесценение с использованием методов доходного подхода для целой единицы, генерирующей денежные потоки (ЕГДП), которую формирует собственно оцениваемое имущество (или его часть). При оценке специализированных имущественных комплексов затратный подход с тестом на обесценение – вариант выбора для проведения корректной оценки. Расчет внешнего износа любым другим способом не рекомендован и проводится только в исключительных случаях: например, при полном отсутствии сведений о деятельности эксплуатирующей имущество компании и при отсутствии таких данных на открытом рынке.

В этой статье мы поговорим о небольшом исключении из практики.

Оценка элеваторов – это тот самый случай, когда вторичный рынок имущества является относительно развитым, при этом достаточно закрытым в плане информации. Но в целом ее всегда бывает достаточно для проведения расчетов.

Элеватор – здание или сооружение для хранения зерна. Оно является неотъемлемой частью любого зерноперерабатывающего предприятия.

Одним из вариантов реализации сравнительного подхода для оценки элеваторов может быть построение математической модели корреляционно-регрессионного анализа.

В целях определения рыночной стоимости элеватора сравнительный подход предполагает использование данных по сделкам или ценам предложений аналогичных объектов.

Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает осуществление следующих этапов:

• изучение рынка и предложений на продажу, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
• сбор и проверка информации по каждому отобранному аналогу: о цене продажи и запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
• анализ и сравнение каждого аналога с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
• корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
• согласование скорректированных цен сопоставимых аналогов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Особенностью метода корреляционно-регрессионного анализа является определение цены оцениваемого объекта путем построения корреляционно-регрессионной модели, наилучшим образом описывающей зависимость между основным ценообразующим параметром (параметрами) и стоимостью объекта.

Для построения корреляционно-регрессионной зависимости составляется выборка объектов соответствующего назначения со сходными техническими характеристиками. Далее определяется основной ценообразующий параметр: один при парной корреляции, несколько при множественной корреляции.

В теории математической статистики принято различать два вида анализа: корреляционный и регрессионный.

Корреляционный анализ – статистические методы обнаружения корреляционной зависимости между двумя или более случайными признаками или факторами. Корреляция – величина, характеризующая взаимную зависимость двух случайных величин.

Регрессионный анализ – исследование статистических данных посредством построения уравнения регрессии, отражающего в аналитической форме связь между зависимыми и независимыми переменными, установленную статистически. Теснота регрессионной связи измеряется коэффициентом детерминации R², который интерпретируется как доля дисперсии зависимой переменной (цены), объясненная независимыми переменными (ценообразующими параметрами).

Различают следующие основные типы корреляционно-регрессионной зависимости:

• линейная;
• степенная;
• логарифмическая;
• экспоненциальная.

Результатом анализа является определение вида уравнения регрессии с максимальным значением множественного коэффициента детерминации (R²). Чем выше коэффициент R², тем выше связь стоимости оцениваемого объекта от выбранного ценообразующего параметра (параметров).

Качество полученной регрессионной модели определяется регрессионной статистикой и такими расчетными показателями, как коэффициент вариации, средняя ошибка аппроксимации, значимость (критерий Фишера).

Коэффициент вариации представляет собой стандартное (среднеквадратическое) отклонение результата, выраженное в виде процентного отношения к среднему значению результирующего показателя.

Средняя ошибка аппроксимации (среднее процентное отклонение) определяется как средняя относительная разность (выраженная в процентах) между фактическими и расчетными значениями результирующего показателя. Чем меньше значение данного показателя, тем лучше прогнозные качества модели.

Для целей настоящего анализа мы выбрали элеватор со следующими характеристиками:

• Регион местоположения: Краснодарский край.
• Общая емкость хранения зерновых культур: 100 000 тн, из них силосное хранение 50 000 тн, напольное хранение 50 000 тн.
• Год постройки элеватора: 2013.
• Оформленное право на земельный участок: собственность.
• Обременения на земельный участок и объекты недвижимости: отсутствуют.
• Железнодорожная ветка: отсутствует.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости оцениваемого объекта (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость оцениваемого объекта) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с подобными объектами.

Основными ценообразующими параметрами в рамках определения стоимости комплекса имущества элеватора являются:

• результаты возможного торга;
• местоположение;
• тип хранения;
• наличие (отсутствие) ж/д ветки;
• техническое состояние;
• право на земельный участок под элеватором.

Ключевым критерием выбора для элеватора выступает совокупный объем загрузки и тип хранения (силосное или напольное).

При определении стоимости в рамках доходного или сравнительного подходов оценщик в большинстве случаев не располагает информацией о ценах фактических сделок, а может использовать только цены предложений с последующим введением скидки на торг.

Стоит отметить, что скидки на торг могут значительно различаться в условиях активного и неактивного рынков. Также следует учитывать различную специфику типов оцениваемого имущества. К примеру, при реализации имущества специализированных сельскохозяйственных объектов поправка на торг будет существенно выше, нежели поправка на торг для высококлассных специализированных складских объектов.

В данном случае, на основании всех проанализированных данных, использовалась корректировка на торг в размере 20,1%.

Учитывая специфику оцениваемого имущества, мы полагаем, что использование поправки, к примеру, на статус населенного пункта или местонахождение в пределах города и т.п., не дает оценщику в полной мере достоверно определить поправку на локальное местоположение.

В рамках определения стоимости комплекса имущества элеваторов большую роль играет уровень развития аграрного сектора и рынков сбыта. Поэтому в качестве основного параметра для поправки на местоположение в большинстве случаев используется урожайность сельскохозяйственных культур (в расчете на убранную площадь) по итогам года в регионе расположения оцениваемого комплекса имущества элеваторов и объектов-аналогов.

В качестве источника открытой информации используются статистические данные, опубликованные на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Поправка к соответствующему региону определяется как отношение средней урожайности за три года в регионе расположения оцениваемого комплекса имущества элеватора к средней урожайности за три года соответствующего региона объекта-аналога.

В данной таблице приведены регионы России, в которых были расположены элеваторы из расширенной выборки. Часть элеваторов в итоговую выборку и модель не попала.

На основании анализа открытых источников мы выявили, что зерносклад для напольного хранения 5 000 тонн зерна – эффективная замена не только силосов, но и арочных ангаров. Если сравнить цену с вариантом силосного хранения, то цена проекта из ЛСТК «под ключ» существенно ниже (от 3 000 руб./тонна хранения), чем на силос с учетом стоимости фундаментов и монтажа (от 4 650 руб./тонна хранения). Ангары арочного типа стоят так же, как и здания из ЛСТК, но имеют менее удобную форму стен, которая осложняет выборку зерна.

Таким образом, было установлено, что стоимость строительства зерноскладов силосного типа хранения выше стоимости строительства зерноскладов напольного типа хранения.

Железнодорожные пути являются сооружением для обслуживания объектов производственно-складской недвижимости, специализированной сельскохозяйственной недвижимости, в т.ч. комплекса имущества элеваторов и т.п. Наличие железнодорожных путей обычно повышает стоимость объекта недвижимости и является важной характеристикой для зернового элеватора, поскольку большая часть товарного зерна транспортируется по железной дороге.

Как правило, оценщики используют для определения величины поправки на наличие железнодорожной ветки данные справочников «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода», под редакцией Л.А. Лейфера: применение метода сравнения парных продаж является проблематичным в связи с невозможностью достоверного учета различия в регионе расположения.

В рамках настоящего анализа мы пришли к выводу, что величина корректировки на наличие железнодорожной ветки составляет 17,36%, т.е. объект без железнодорожной ветки дешевле объекта с железнодорожной веткой на 17,36%.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены на земельных участках, оформленных на праве собственности, соответственно, корректировка не вносится.

На рынке элеваторов в Российской Федерации представлены в продаже старые советские элеваторы (с бетонными емкостями) и элеваторы, построенные в последние 5-15 лет (емкости данных элеваторов металлические, склады напольного хранения построены из легковозводимых конструкций).

При оценке тип (бетонный или металлический) оцениваемого элеватора и аналога должны совпадать, поскольку в случае использования в оценке элеваторов разного типа необходимо будет вводить корректировку не только на техническое состояние, но и на тип элеватора. Сделать это корректно сложно: строительство бетонных элеваторов на текущий момент не осуществляется в связи с низкой эффективностью эксплуатации.

Оцениваемый элеватор представляет собой смешанный элеватор (напольное и силосное хранение), в качестве аналогов использованы элеваторы, идентичные по типу, схожие по возрасту и состоянию. Техническое состояние аналогов и оцениваемого элеватора сопоставимо, корректировка на техническое состояние не требуется.

Формула расчета скорректированной стоимости элеватора в пересчете на 1 т хранения имеет вид:

На основании полученных результатов была построена корреляционно-регрессионная модель для элеватора, которая представлена ниже.

Стоимость оцениваемого комплекса элеватора, рассчитывалась следующим образом:

На основании регрессионной статистики можно сделать вывод, что нормированный R² более 90%, что говорит о весьма высокой связи стоимости элеваторов и выбранных ценообразующих параметров.

Коэффициент вариации составляет 6,3%, это значительно ниже 33% (Источник: С.В. Грибовский «Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества», изд. «Финансы и статистика» 2008), что говорит о том, что данные выборки подчинены нормальному закону распределения, соответственно, выборка корректна.

Средняя ошибка аппроксимации составляет 5%, что говорит о высокой точности модели.

Далее приведен расчет рыночной стоимости элеватора по сравнительному подходу путем подстановки емкости оцениваемого элеватора в полученное уравнение.

Модель, к нашему сожалению, не является универсальной. Мы не рекомендуем применять данную математическую модель в следующих случаях:

• при оценке элеваторов исключительно напольного типа;
• для бетонных элеваторов советских годов постройки с существенным (околопредельным) значением износа.

Причиной является то, что основа модели – предложения по продаже элеваторов смешанного типа, при этом состояние аналогов можно охарактеризовать как «удовлетворительное» или даже «хорошее». Поэтому модель на выходе дает именно такие значения. Либо можно столкнуться с очень высоким значением корректировки, связанной с типом элеватора.

Для целей применения данной математической модели необходимо учитывать характеристики оцениваемого элеватора, которые мы использовали. Соответственно, полученные значения необходимо приводить и корректировать к вашим условиям (местоположение, структура по типу хранения, наличие ж/д ветки и т.д.).