ОЦЕНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЪЕКТОВ ВРЕМЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ

Гостиничная недвижимость является одним из сложных объектов оценки, так как фактически находится на стыке оценки бизнеса и оценки недвижимости.

К гостиничной недвижимости относятся:

• Гостиницы, гостиничные комплексы и отели.
  
• Хостелы.
• Общежития.
• Апартаменты и апарт-комплексы.
• Мотели и кемпинги

Данные объекты принципиально отличаются друг от друга: планировками комнат и типом размещения, качеством и уровнем сервиса, наличием дополнительных услуг и т.д.

Гостиницы и отели всегда оборудованы рестораном, а также предоставляют дополнительные услуги: уборка помещений, химчистка, камера хранения. Отели имеют более развитую инфраструктуру в отличии от гостиниц, на территории отелей располагаются бассейны, СПА-салоны, конференц-залы, салоны красоты, тренажерные залы, игровые комнат для детей.

Оценка гостиниц и иных средств размещения обязательно проводится доходным подходом, он наилучшим образом отражает рыночную стоимость объекта гостиничного бизнеса, позволяет учесть все индивидуальные особенности объекта и получить наиболее точную величину рыночной стоимости.

Наличие дополнительных услуг имеет существенное значение при проведении оценки рыночной стоимости гостиниц и отелей доходным подходом. В структуре доходов гостиницы основной доход (60-70%) приносит размещение в номерах, включая платное ТВ, сервис в номерах и т.д. Сектор F&B (бары, рестораны) приносит 20-30% всех доходов. Остальная выручка приходится на прочие платные услуги, в том числе: аренда конференц-залов, фитнес-центр, бронирование билетов, прокат автомобилей и т.д.

Важно отметить, что фактическая структура расходов значительно различается, в том числе и исходя из схемы управления отелем (допустим, действует ли он по франшизе или находится в управлении международной сетевой компании). Кроме этого, на структуру расходов будет влиять страна расположения отеля, в связи с разницей в налогообложении и условиях ведении бизнеса.

При оценке гостиниц важными индикативами являются следующие показатели:

• Average Daily Rate (ADR) – средняя цена проданного номера в сутки.
  

Следует отметить, что реальная стоимость размещения в отелях (ADR) отличается от заявленных расценок на гостиничные номера, представляемых в открытых прайс-листах (Rack rate) за счет скидок турпоператорам, программ лояльности, корпоративных тарифов. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленных на 10-50%.

• Room Revenue Per Available Room (RevPAR) – выручка, приходящаяся на номер.