ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Коммерческая недвижимость используется в предпринимательской деятельности с целью получения дохода, например, посредством сдачи в аренду или эксплуатации ее в составе бизнеса.

Оценка коммерческой недвижимости необходима для решения следующих задач:

• привлечение финансирования (кредитование);
  
• оптимизация кадастровой стоимости и снижение налогового бремени;
  
• судебная экспертиза;
  
• совершение сделок купли-продажи, выделения доли, обмена, дарения и других;
  
• подтверждение цены для страховой компании;
  
• составление финансовой отчетности по стандартам МСФО и РСБУ;
  
• внесение в уставный капитал и корректировка балансовой стоимости;
  
• передача в доверительное управление;
  
• определение стоимости имущества в рамках процедуры банкротства;
  
• выкуп или изъятие имущества;
  
• переуступка обязательств по сделкам;
  
• принятие управленческих решений.

• офисная;
  
• торговая;
  
• складская;
  
• производственно-складская;
  
• рекреационная, туристическая;
  
• гостиничная, объекты временного проживания;
  
• автосалоны, паркинги, СТО, АЗС;
  
• объекты культуры, выставочные;
  
• развлекательные, спортивные объекты.
  
  

Для оценки коммерческой недвижимости чаще всего используется один из двух подходов или их комбинация:

1. Доходный подход. Применяется при оценке объектов недвижимости, способных генерировать положительные денежные потоки от сдачи в аренду и иного коммерческого использования.
   
2. Сравнительный. Применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о предложениях и сделках купли-продажи аналогичных объектов.
   В исключительных случаях может применяться затратный подход.

Метод оценки коммерческой недвижимости выбирается с учетом совокупности факторов:

• специфики оцениваемого объекта и имеющейся на него документации;
  
• текущей рыночной ситуации;
  
• требований и стандартов, предъявляемых к отчету;
  
• целей, для которых заказана оценка.
  
  

Основными критериями, которые учитываются при оценке и влияют на рыночную стоимость коммерческой недвижимости, являются:

• тип объекта;
  
• местоположение;
  
• общая площадь;
  
• класс качества;
  
• физическое состояние и внутренняя отделка;
  
• наличие парковки;
  
• площадь прилегающего земельного участка.
  

Комплексный подход и глубокая проработка позволяют определить достоверную стоимость.

Нормативы и стандарты
Оценка по российскому законодательству проводится на основании следующих нормативных документов:

• Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  
• Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
  
• Стандарты и правила саморегулируемых ассоциаций оценщиков.
  

Оценка по международным стандартам может проводиться на основании следующих нормативных документов:

• Международные стандарты оценки.
  
• Международные стандарты финансовой отчетности.