ОЦЕНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Коммерческая недвижимость используется в предпринимательской деятельности с целью получения дохода, например, посредством сдачи в аренду или эксплуатации ее в составе бизнеса.

Оценка коммерческой недвижимости необходима для решения следующих задач:

привлечение финансирования (кредитование);
оптимизация кадастровой стоимости и снижение налогового бремени;
судебная экспертиза;
совершение сделок купли-продажи, выделения доли, обмена, дарения и других;
подтверждение цены для страховой компании;
составление финансовой отчетности по стандартам МСФО и РСБУ;
внесение в уставный капитал и корректировка балансовой стоимости;
передача в доверительное управление;
определение стоимости имущества в рамках процедуры банкротства;
выкуп или изъятие имущества;
переуступка обязательств по сделкам;
принятие управленческих решений.

важно

Оценка коммерческой недвижимости предполагает проведение комплекса аналитических и расчетных процедур по установленным стандартам. Несмотря на наличие утвержденных процессов, ключевую роль играют опыт и практические знания оценщика.

Выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:

офисная;
торговая;
складская;
производственно-складская;
рекреационная, туристическая;
гостиничная, объекты временного проживания;
автосалоны, паркинги, СТО, АЗС;
объекты культуры, выставочные;
развлекательные, спортивные объекты.

Подходы и методы оценки

Для оценки коммерческой недвижимости чаще всего используется один из двух подходов или их комбинация:

Доходный подход. Применяется при оценке объектов недвижимости, способных генерировать положительные денежные потоки от сдачи в аренду и иного коммерческого использования.
Сравнительный. Применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о предложениях и сделках купли-продажи аналогичных объектов.
В исключительных случаях может применяться затратный подход.

Метод оценки коммерческой недвижимости выбирается с учетом совокупности факторов:

специфики оцениваемого объекта и имеющейся на него документации;
текущей рыночной ситуации;
требований и стандартов, предъявляемых к отчету;
целей, для которых заказана оценка.

Основными критериями, которые учитываются при оценке и влияют на рыночную стоимость коммерческой недвижимости, являются:

тип объекта;
местоположение;
общая площадь;
класс качества;
физическое состояние и внутренняя отделка;
наличие парковки;
площадь прилегающего земельного участка.

Комплексный подход и глубокая проработка позволяют определить достоверную стоимость.

Нормативы и стандарты
Оценка по российскому законодательству проводится на основании следующих нормативных документов:

Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости»;
Стандарты и правила саморегулируемых ассоциаций оценщиков.

Оценка по международным стандартам может проводиться на основании следующих нормативных документов: