ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения чаще всего применяется сравнительный подход, в рамках которого используется метод сравнения продаж, так как рынок купли-продажи сельхозземель достаточно развит и информативен.

Может быть применен и доходный подход, в рамках которого используется метод капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. Для использования данного метода оценщику необходима информация о нормативной урожайности (бонитет почв) и о том, какие культуры и с какой периодичностью могут выращиваться на участке. Далее анализируются и рассчитываются все связанные с этим расходы, динамика продаж и доходы, на основании чего строится финансовая модель.

Применение доходного подхода к оценке сельхозземель является обязательным при оценке для целей залога в АО «Россельхозбанк».

Важные ценообразующие факторы при оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения:

• локальные характеристики местоположения – расположение относительно хозяйственных центров: животноводческих комплексов, пунктов приема и переработки; наличие подъездных путей с твердым покрытием;
• бонитет почв;
• наличие орошения;
• наличие осушения;
• степень заброшенности.